Оценка стоимости недвижимости

Процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

* рыночная стоимость;

* инвестиционная стоимость;

* ликвидационная стоимость;

* кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

* сравнительный подход;

* затратный подход;

* доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим

объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий (бизнеса).

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценка ущерба нанесенного недвижимому имуществу

Никто не застрахован от залива квартиры, офиса соседями, протечки с крыш или нарушения герметизации стен и вентиляции, ну разве что вы живёте без соседей в собственном доме, впрочем, и в нём могут лопнуть трубы или потечь батареи. Также к ущербу недвижимого имущества относится и пожар, возникший при неосторожном обращении с огнем, при замыкании электроприборов или по вине сторонних лиц.

Как оценить ущерб нанесенный имуществу?

Оценка ущерба нанесенного имуществу нужна, чтобы определить размер компенсации, так как согласно действующему законодательству, он подлежит возмещению виновными в них физическими и юридическими лицами, а также для выплат страховыми организациями, в случае если имущество застраховано.

Что нужно сделать, для подтверждения нанесенного ущерба имуществу:

1. Для начала нужно вызвать представителей управляющей компании, ТСЖ, пожарных, в зависимости от характера нанесенного ущерба, а также виновных лиц, для подтверждения нанесенного ущерба имуществу. По результатам осмотра представители, вызванной организации, должны составить акт об ущербе. Рекомендуем до прихода аварийщиков зафиксировать (на фото и видео) последствия нанесенного ущерба имуществу.

Акт составляют в трёх экземплярах. Его подписывают все заинтересованные лица (впрочем, иные могут и отказаться, у них есть на это право. В таком случае в акт вносится соответствующая заметка). Один экземпляр должны выдать вам на руки.

2. Обратитесь к оценщику для проведения независимой оценки.

Оценочная компания поможет аргументировать предъявленную в претензии сумму. Такой документ станет ключевым доказательством на суде.

Виновник происшествия должен быть извещен о проведении экспертизы за 3 дня. Оповещение лучше отправить письмом или телеграммой с уведомлением. Квитанцию об отправке письма следует сохранять.

Для проведения оценки необходимо будет заключить с оценщиком договор. Прежде чем заключить такой договор, убедитесь, что оценщик является членом одной из саморегулируемой организации и имеет необходимый опыт. При проведении оценки оценщик должен соблюдать требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также утвержденные федеральные стандарты оценки (например, ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»).

Своё мнение оценщик изложит в отчете по оценке.

Что должен содержать отчет об оценке:

- цель,

- точное описание объекта оценки,

- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки,

- обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки,

- дата определения стоимости объекта оценки.

Так, в отчете, касающимся ущерба квартиры, будет указана стоимость восстановительного ремонта исходя из рыночных цен, но с учетом степени износа материалов. Поэтому собственник квартиры, которой причинен ущерб и в которой давно не делался ремонт, не сможет сделать новый ремонт только за счет того, кто причинил вред.

Если в причинении ущерба виновна управляющая компания, она обычно составляет свою смету для проведения восстановительного ремонта. Бывает, что в смете существенно занижены цены. Поэтому держите эту вероятность в уме, если заключаете соглашение с управляющей компанией на ее условиях.

После получения отчета оценщика рекомендуем договориться с виновным лицом о добровольной выплате вам денежной суммы, необходимой для восстановительного ремонта. Если попытка провалилась, вы вправе обратиться в суд за изысканием денежной суммы, указанной в экспертном заключении (ст. 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учтите, что ответчик может оспаривать проведенную оценку. Например, он может указать на несоблюдение требований, предъявляемых к экспертным заключениям, либо на несоответствующий метод расчета ущерба или ошибки в расчетах и т.д.

Предположим, что доводы ответчика обоснованы, что дальше? Дальше суд может назначить проведение оценки в рамках судебного разбирательства. Если вы – ответчик, перед тем, как просить суд назначить оценку в рамках судебного процесса, подумайте над целесообразностью такого действия.

Сумма, указанная в заключении, которое истец заказывал до суда, является более или менее обоснованной, т.е. не чрезмерно завышенной, то возможно проведение повторной оценки не целесообразно – вы должны будете оплатить сами услуги по такой повторной оценке, а потом если сумма ущерба и восстановительного ремонта будет сопоставима с выводами предыдущего оценщика, вы в итоге потратите больше, чем если бы вообще не требовали назначение оценки в суде.